تحقيق در مورد روابط موجر و مستاجر - دانلود فایل
دانلود فایل تحقیق در مورد روابط موجر و مستاجر
دانلود فایل تحقيق در مورد روابط موجر و مستاجر 109 صفحه word |فونت tahoma سايز 12| قابل اجرا در آفيس 2010 و نسخه هاي جديدتر|قابل ويرايش و آماده چاپ
بخشي از تحقيق
2-عوضين يا دو مورد عقد
عقد اجاره مانند بيع، معوض و داراي دو مورد است كه يكي مورد اجاره و ديگري عوض منافع مي باشد:
اول-مورد اجاره-مورد اجاره كه موضوع عقد قرار مي گيرد بر دو قسم است. الف)منفعت-چنانكه كسي خانه خود را براي شش ماه به ديگري اجاره مي دهد و يا اتومبيل سواري براي مسافرت كرايه نمايد و چون منفعت در وجود تابع عين مي باشد، مالي كه منفعت آن مورد اجاره قرار مي گيرد عين مستأجره مي گويند.
منفعت عبارت است از وضعيتي كه در عين مال نهفته است و مي تواند به اين اعتبار، مورد عقد و انتقال قرار گيرد. منافع تدريجي الحصول مي باشد و آنات آن، گاه پيدايش يافته و بلافاصله معدوم مي گردد چنانكه پيدايش آنات بعد مترتب بر نيستي آنات قبل است و اثري از خود باقي نمي گذارد مانند سكونت خانه، سواري اسب و گاه ديگر آنات متراكم شده مجسم مي گردد و در خارج بصورت عين ظاهر مي شود مانند ميوه درخت در اجاره باغ و يا صورت بنا در اجاره اجير و كارگر.
ب-عمل-چنانچه كسي ساختمان خانه خود را طبق نقشه تريسمي به ديگري مقاطعه دهد خواه مباشرت اجير را عقد يا شرط كند و يا مطلق گذارد در مورد مزبور اجاره عقدي است عهدي و اجير تعهد مي نمايد كه عمل معين رل براي مستأجر انجام دهد.
4-انواع اجاره:
اجاره در قانون مدني ايران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسيم شده است:
الف.اشياء ب.اشخاص ج.حيوانات
در عمل اجاره اشخاص و حيوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلك گاه ممكن است قراردادي مخلوطي از اجاره اشياء و اشخاص واقع شود، به نحوي كه تشحيص قواعد حاكم بر آن مشكل مي گردد مانند استفاده از امتياز تلفن و برق و گاز و غيره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح مي گردد اختصاص به اجاره اشياء دارد كه خود داراي انواعي است:
الف- اجاره اماكن مسكوني
ب-اجاره اماكن تجاري
ج-اجاره اماكن اداري
د-اجاره اماكن سازماني
ه-اجاره دكه هاي روزنامه فروشي ها و دكه هاي موجود در فروشگاههاي بزرگ و ترمينال ها.
اجاره اشياء از جهت موضوع و شيء مورد اجاره( عين مستأجره) نيز به اقسامي تقسيم مي شود كه عبارتند از:
الف-اجاره غير منقول
ب-اجاره منقول
ج-اجاره حقوق عيني
د-اجاره حقوق ديني
ه-اجاره حقوق معنوي
و-اجاره حقوقي كه حق ملكيت بر آن مشتمل مي گردد.
5-وظايف طرفين قرارداد اجاره به شرط تملك:
هريك از طرفين عقد چه در حقوق ايران و چه در حقوق انگليس داراي وظايفي هستند كه قانون بر عهده آنها گذاشته است تا اين عقد به نحو صحت واقع شود و منظوري كه قانونگذار از ايجاد اين قرارداد داشته است حاصل شود و همچنين حقوق طرفين قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبي تضمين شود، و الا طرفين با گذاشتن شروطي باعث جلوگيري از حصول اين اهداف مي شوند.
5-وظايف مالك در حقوق ايران
در حقوق ايران مالك(موجر) در برابر مستأجر داراي تعهداتي است كه بايد آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تمليك به نحو صحيح انجام شده باشد و گرنه ممكن است به هيچ وجه نتوانيم به هدفي كه قانونگذار بوده است دست پيدا كنيم.
بعضي از اين تعهدات عبارتند از:
1-تسليم مستأجره: پس از وقع عقد چون منافع به ملك مستأجر در مي آيد براي استفاده كردن از منافع بايد عين هم در اختيار او گذاشته شود. اگر طرفين توافق كنند كه مال در اختيار مستأجر قرار نگيرد به نظر مي رسد كه اين شرط خلاف مقتضاي عقد اجاره به شرط تمليك باشد زيرا اين قراداد در درجه اول و ماهيتا يك عقد اجاره است كه مقدمه بيع قرار گرفته است و در اجاره نيز فراهم آوردن امكان انتفاع مستأجر مالك به شمار مي رود.
2-موجر براي مسأجر نبايد ايجاد مزاحمت كند: پس از آنكه عقد منعقد شد بانك حق ندارد كه به هر دليل امكان منتفع شدن مستأجر را از او بگيرد و مزاحم فعاليتهاي او شود، در خيلي موارد كه اينگونه قراداد، را منعقد مي كنند براي مدت زماني داراي برنامه خاصي هستند كه اگر مالك بتواند به راحتي مزاحم فعاليتهاي اقتصادي يا تجاري آنها شود، ممكن است ضررهاي زيادي به آنها وارد شود و به نظر مي رسد كه در مرحله اجراي قرارداد بانك بايد براي پايان دادن به تخلفات مستأجر به دادگاه مراجعه كند و خود نمي تواند مستقيما مال را از تصرف مستأجر خارج كند.
3-انتقال مالكيت اموال به مستأجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تمليك چون هدف نهايي مالك شدن مستأجر است پس در صورتي كه مستأجر تمايل داشته باشد كه مال را با شرايطي كه قانون بيان كرده و يا در قرارداد گنجانده شده تملك نمايد حق انتقال مالكيت به غير به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تمليك از مالك سلب خواهد شد.
وظايف مستأجر در عقد اجاره به شرط تمليك در حقوق ايران:
در حقوق ايران تقريبا وظايف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تمليك همان مواردي است كه در ذيل عقد اجاره هم بيان مي شود، مانند استفاده متعارف از عين مستأجره و خودداري از تعدي و تفريط، استفاده از عين مستأجره براي مقصودي كه طرفين معين كرده اند، پرداخت اجاره بها توسط مستأجره انجام تعميرات اعم از اساسي
و غير اساسي مگر خلافش تصريح شده باشد.
وظايف مستأجر در عقد اجاره به شرط تمليك، غالبا در قرارداد و يا در دستورالعملهاي اجرايي قيد مي شود:
1-مستأجر شخصا بايد از اموال مورد اجاره بهره برداري نمايد و حق واگذاري منافع را به هيچ شخص حقيقي يا حقوقي تحت هيچ يك از عناوين قانوني ندارد، زيرا در غير اين صورت خلاف منظور بانك مي باشد كه هدف او فقط ارائه تسهيلات به مستأجر است تا بتواند به طور اختصاصي از آن استفاده كند و حق واگذاري به غير را ندارد.
2-مستأجر مكلف است از عين مستأجره به خوبي محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و متعهدات مربوط به استفاده از اموال را رعايت كند، طبق اين وظيفه مستأجر نه تنها نبايد تعدي و تفريط كند، بلكه بايد همانند اميني دلسوز در نگهداري و حفاظت از اموال موضوع اجاره كوشا باشد زيرا او امين مالك است و بايد وظايفي كه براي امين مقرر است رعايت كند.
3-هرگونه هزينه اي كه براي تعميرات لازم است به عهده مستأجر است، تفاوتي نمي كند كه هزينه ها مربوط به تعميرات اساسي باشد يا تعميرات جزئي يا تعميراتي كه در جهت تكميل و بهره برداري بهتر از اموال صورت گيرد، در اين مورد مستأجر بايد شخصا هزينه ها را بپردازد و نمي تواند از اين بابت چيزي از بانك مطالبه كند- مگر خلاف آن شرط شده باشد.
4-مستأجر حق ندارد محل اموال در صورتي كه منقول باشند تغيير دهد و يا تغييراتي در شكل يا ماهيت اموال به وجود آورد و در صورتي كه ساختمان يا بنا باشد نمي تواند در شكل يا ظاهر يا نماي آن تغيير دهد.
5-مستأجر بايد پرداخت كليه مالياتها و عوارض متعلق به ملك تعهد كند.
6-مستأجر بايد تعهد كند كه دستورها و راهنمايي بانك را در زمينه چگونگي نگهداري و حفاظت از اموال مورد اجاره و بهره برداري از آن رعايت كند.
ارکان عقد و اجاره
قصد و رضاي طرفين (تراضي)
عقد اجاره يكي از قراردادهاي معين است كه در قانون مدني شرايط و اركان و آثار منعقد ذكر شده است و بطور كلي، تابع شرايط كلي قراردادها است. در اين عقد نيز مانند ساير عقود، طرفين بايد قصد و رضا (اراده) جدي بر انجام معامله باشند بند يك ماده 190 ق.م ايران اولين شرط اساسي بر صحت معاملات را قصد و رضاي طرفين دانسته است و بر اين اساس براي انعقاد هر پيمان وجود چهار مقدمه ضروري است:
1-وجود ارادتين
2-اعلام ارادتين(اعلام و بيان اراده)
3-انطباق ارادتين(اتطباق دو اراده)
4-سلامت ارادتين
مقصود از قصد و رضا، همان انگيزه و رضايت هريك از متعاملين است. انجام هر عملي اعم از حقوقي حقوقي و غير حقوقي معلول يك رشته از فعاليتهاي دماغي است كه هر شخص با مراجعه به وجدان خوش و براي سود و زيان و آثار حاصل از آن، ميل و اشتياق به انجام دادن يا ترك آن مي يابد. اين ميل و كشش و اشتياق و در نهايت، تصميم به انشاء عقد انجاميده و جمع قصد و رضا را نيز اراده گويند.
در ماده 193 ق.م ايران آمده است: انشاء معامله ممكن است به وسيله عملي كه مبين قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردي كه قانون استثناء كرده باشد
2-موجر و مستأجر:
مؤجر شخصي است كه منافع مستأجره را به موجب عقد اجاره به شخص ديگري تمليك مي كند. شخصي كه منافع عين مستأجره براي مدت معيني به تملك او در مي آيد را مستأجر گويند. موجر ممكن است:
الف- مالك عين و منافع مال باشد(مالك)
ب-مالك منافع مال باشد.(مستأجر)
ج-شخصي كه حق اداره مالي را دارد مثل مدير تصفيه، اداره تصفيه ولي، قيم و وكيل (مدير)
د-فضول
الف.هرگاه موجر مالك عين باشد : ترديدي نيست اگر مؤجر مالك عين باشد در صورت بالغ و رشيد بودن قانونا مي تواند هر تصرفي خواست در ملك خود بنمايد. پس به طريقي اولي، مجاز به اجاره دادن آن نيز هست. هرگاه موجر محجور باشد، مجاز به اجاره دادن نيست و ممكن است در بعضي از مراتب استطاعت دادن اجاره در حدود مغتني را داشته باشد و اگر موجر مريض باشد به نحوي كه مرض وي متصل به فوت باشد، در اين حالت نيز مالك رشيد استطاعت اجاره ملك خود را دارد، حتي اگر داراي مرض متصل به فوت باشد مشروط بر اينكه در اين وضعيت قصد تبرع براي مستأجر ننموده باشد، بنابراين اجاره در اين حالت صحيح است.
ب-اجاره توسط مالك منافع: مطابق ماده 437 ق. م ايران لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد. اجاره اي كع توسط مالك منافع منعقد شده باشد به محض انتضاء مدت اجاره منحل مي گردد مگر اينكه مالك عين استمرار انرا اجاره دهد. مستأجر در عقد اجاره مالك منفعت است، لذا مانند هر مالك ديگر مي تواند در آن تصرف قانوني داشته باشد بنابراين علي الاصول لزومي ندارد كه در اجاره نامه اختيار مستأجر در انتقال منفعت قيد شود، اما اگر اين اختيار از وي سلب شده باشد يا شرط مباشرت در انتفاع شده، حق واگذاري مورد اجاره به غير را ندارد، لكن به موجب قانون روابط موجر و مستأجر اين مبنا جاري است يعني حق واگذاري به غير را ندارد مگر چنين حتي به وي تفويض شده باشد.
ج-اجاره توسط شخصي كه حق اداره اموال را دارد: اصل اين است كه مالك شي حق اداره آنرا داراست. ولي گاه حق اداره براي غير مالك نيز پيش بيني شده است، در اين حالت اين شخص نائب مالك خواهد بود. اين نيابت و نمايندگي از جانب مالك ممكن است:1-نيابت قراردادي باشد مانند وكيل و مدير شركت. 2-نيابت قضائي باشد مانند وصي، قيم، امين، حافظ، نگهبان اموال كه توسط مدعي العموم معين مي شود و 3-نيابت قانوني مانند ولي، متولي و ناظر وقف.
د.اجاره توسط فضول: هرگاه موجر مالك عين مستأجره نباشد، مالك منافع نيز نباشد، حق اداره آنرا نيز نداشته باشد، در اين حالت آنرا فضول گويند، به عبارت ديگر فضول عبارت است از اينكه شخصي بدون داشتن اذن يا سمت قانوني، مال مستحق الغير را به حساب و مصلحت مالك معامله نمايد اعم از اينكه بنام غير(مالك) يا به نام خود باشد مشروط به اينكه نسبوق به رد و نهي نباشد، معامله كننده را فضول، طرف معامله را اصيل و شخصي كه مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غير يا مالك گويند.
فضول در خصوص عقد اجاره ممكن است: 1-احراز شركاء مال مشاعي باشد. 2-حائز 3-غير حائز باشد.
1-اجاره فضولي توسط يكي از شركاء: هرگاه عين مستأجره مشاعي باشد و يكي از صاحبان مشاع آنرا اجاره دهد نسبت به سهم خود اصالتا و نسبت به سهم ساير شركاء فضولي محسوب است. اگر همه شركاء اتفاق در اجاره نداشته باشند در اين حالت چنانچه اكثريت اتفاق بر اجاره نمايند اقليت ملزم به تبعيت از جمع است و اجاره به مدت سه سال در حق همه شركاء جاري مي شود مگر اينكه ثابت شود استقرار چنين اجاره اي موجب اضرار يكي از شركاء اقليت شده باشد، (اما اگر چنين اكثريتي در بين نباشد يا اتفاقي در بين اكثريت حاصل نشود. يكي از دو امر جريان پيدا مي كند: الف)يكي از شركاء به عنوان وكيل تعيين تا ظرف سه سال مال مشاعي را اجاره بدهد ب)يكي از شركاء يا همه ايشان از دادگاه تقاضاي تعيين تكليف خواهند كرد در اين حالت محكمه مديري را تعيين تا براي سه سال و يا بيشتر اداره مال مزبور را به عهده بگيرد، سرانجام اگر اكثريتي وجود نداشته باشد اتفاق بين ايشان نيز نباشد و مدير هم تعيين نشده باشد و يكي از شركاء مال مشاعي را اجاره داده باشد و مورد اعتراض بقيه شركا واقع شود اين اجاره بين موجر و مستأجر صحيح است ليكن تسليم آن منوط به اجاره شركائ است.
2-اجاره فضولي توسط حائز: حائز به معني جامع، كامل، دارا، در بردارنده گرد آورنده مي باشد و مقصود از حائز براي عين، كسي است كه به تصور اينكه وارث يا جزء ورثه است نسبت به ما ترك وضع يا تصرفاتي مي نمايد، سپس معلوم مي گردد كه غير وارث است يا به واسطه حاجب و يا حضور متوفي فرضي و يا موانع ديگر از ارث نفصانا يا حرمانا محروم شده است.
3-اجاره فضول توسط غير حائز: دو حالت در اين فرض قابل تصور است :الف) اينكه كسي مال ديگري را به عنوان مال خود اجاره دهد. ب)اينكه كسي مال ديگري را به حساب و مصلحت مالك اجاره دهد.
3-اهليت:اجاره عقدي است معاوضي كه به موجب آن موجر و مستأجر در اموال خود تصرف مي نمايد. موجر در ازاي دريافت اجاره بها، انتفاع مورد اجاره را به مستأجر تمليك مي نمايد. صحت عقد اجاره مستندا به ماده 211 ق.م ايران متكي بر اين است كه طرفين بالغ، عاقل و رشيد باشند و در يك عنوان كلي تر، طرفين در عقد اجاره نبايد محجور باشند. بنابراين موجر اگر ورشكست بوده است حق ندارد مال خود را به اجاره بدهد يا مال ديگري را اجاره كند. هرگاه رضاي صادره از شخصي باشد كه فاقد اهليت ناقص الاهليت و يا داراي عيوب اهليت باشد چنين اجاره اي حسب مورد، باطل يا قابليت ابطال و يا قابليت فسخ خواهد داشت، با اين تفاوت كه در دو فرض باطل و ابطال كان لم تكن تلقي و اثر رجعي دارد ولي در مورد فسخ اثر رجعي ندارد و از زمان اعمال حق فسخ استفاده نشود كان باقي خواهد ماند اما ابطال ناظر به عقد غير صحيح مي باشد. پس هرگاه ابطال شد به اصل خود باز مي گردد.
اهليت صلاحيتي است كه شخص براي دارا شدن و اجرا حق دارد كه ممكن است اهليت تمتع، يعني صلاحيت و شايستگي قانون كه شخص به موجب آن صاحب حق و تكليف مي گردد و ديگر، اهليت تصرف يا استيفاء و يا اجرا كه عبارت است از صلاحيت و شايستگي قانون است كه شخص به موجب آن مي تواند حقي را كه قانونا صاحب شده به اجرا در آورد. طبق ماده 211 ق.م ايران شرايط را در سه چيز مي داند:
الف.بلوغ ب.رشد و ج.عقل
مقصود از بلوغ رسيدن به سن قانوني است كه هركس سود و زيان خود را مي شناسد و در اصطلاح زماني كه قواي جسمي صغير نمو و آماده براي توالد و تناسل گردد و صغير فاقد اهليت قانوني است منتهي صغير به صغير مميز و صغير غير مميز تقسيم مي شود. منظور از صغير مميز كسي است كه قوه تميز دارد و قادر به تملك لاعوض دارد در ماده 1212 ق.م ايران آمده مع ذلك صغير مميز كند مانند قبول هبه و صلح بلاعوض و حيازت مباحات اما صغير غير مميز فاقد قصد انشاء است و اعمال حقوقي او در كل، باطل است، لذا در ماده 312 ق.م آمده است معامله با اشخاصي كه بالغ يا عاقل يا رشيد نيستند بواسطه عدم اهليت باطل است. مقصود از رشيد كسي است كه به شيوه خردمندان در اموال و حقوق مالي خود تصرف كند ماده 1208 ق.م مقرر مي دارد غير رشيد كسي است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالي خود تصرف كند ماده 1208 ق.م مقرر مي دارد غير رشيد كسي است كه تصرفات او در اموال و حقوق مالي خود عقلاني نباشد ماده 1214 ق.م معاملات و تصرفات غير رشيد در اموال خود ناقد نيست مگر با اجازه ولي يا قيم، اعم از اينكه اين اجازه قبل يا بعد از انجام عمل باشد بنابراين اگر سفيه معامله اي كرد اين معامله فير ناقد محسوب است، لذا چنانچه ولي يا قيم آنرا تنفيذ نمود، صحيح خواهد بود و الا باطل مي گردد. و غير رشيد به استناد قسمت اخير ماده 1214ق.م مي تواند تملكات بلا عوض را از هر قبيل كه باشد بدون اجازه ولي و يا قيم داشته باشد. وي در اين گونه امور مي تواند به ديگري وكالت و يا قبول نمايندگي كند. و اعمال حقوقي سفيه كه مربوط به امور غير مالي است صحيح شناخته شده است. جنون ممكن است دائمي يا ادواري باشد. مجن.ن دائمي مطلقا و مجنون ادواري در حل جنون نمي تواند هيچ تصرفي در اموال خود بنامايد، ولو با اجازه ولي يا قيم خود.
اهليت در عقد اجاره:
ملاك اهليت متعاقدين در عقد اجاره در زمان آن است، بنابراين اگر طرفين اجاره در زمان انعقاد داراي اهليت بوده ليكن يكي از آن دو يا هر دو در اثناي مدت اجاره فاقد اهليت شود خللي به عقد وارد نمي شازد.
به درستي كه عقد اجاره عملي از اعمال اداره است نه عملي از اعمال تصرف لذت ممكن است موجر:1- مالك عين باشد. 2- وكيل از جانب مالك باشد 3-قائم مقام مالك باشد مانند وصي، ولي و قيم 4-ناظر وقف باشد 5-نماينده قانوني باشد مانند مدير تصفيه، اداره تصفيه و غيره و 6-مالك منافع باشد. در هر حال، بايد اهليت قانوني براي انعقاد عقد را در زمان انعقاد داشته باشد.
در خصوص مستأجر نيز همانند موجر اهليت اداره كافي است و لازم نيست داراي اهليت تصرف باشد به همين جهت ولي و قيم و وكيل و ... مجاز به اجازه گرفتن هستند.
4-موضوع عقد اجاره: هدف از عقد اجاره اين است كه موجر منفعت مورد اجاره را به مستأجر در قبال عوضي كه دريافت مي كند واگذار و تمليك نمايد و چون منافع مورد اجاره همواره با عين همراه است و تمليك منفعت با در اختيار گذاشتن عين مال تحقق مي يابد، لذا عين مستأجره را به عنوان موضوع عقد اجاره تلقي نموده اند.
شايد با تأمل بتوان گفت كه اصولا موضوع عقد اجاره عبارت صحيح نباشد و بهتر آن باشد كه گفته شود: موضوع تعهدات موجر و موضوع تعهدات مستأجر و بطور مختصر مي توان گفت كه تعهدات موجر عبارت است از تسليم مورد اجاره و تعهدات نسبت به صيانت و تعهد تعرض و ضمان عيب و اينكه، موجر انتفاع از شي مورد اجاره براي مستأجر تسهيل و ممكن سازد.
5-مدت اجاره: چنانچه از تعريف عقد اجاره استفاده مي شود، اجاره عقدي است، موقتي، لذا گفته شده: تمليك المنافع بعوض معلوم في مدت معبن . به موجب ماده 466 و 468 ق.م اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي شود. در عقد اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود و الا اجاره باطل است.
اجاره بدون قيد مدت موجب بطلان عقد اجاره اشياء خواهد بود. طرفين عقد اجاره عادتا بر مدت معين توافق مي نمايند. ذكر مدت يكي از اركان عقد اجاره است.
گاهي ممكن است طرفين عقد اجاره عارض مدت نشود و سكوت نموده باشند. سكوت در خصوص مدت موجب بطلان عقد اجاره نيست. چنانچه در ماده 501 ق.م آمده است: اگر در عقد اجاره مدت بطور سريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ شده باشد. اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال خواهد بود و اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدت هاي مزبور در تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.